깡통주택 확인하기
깡통주택 전세사기를 당하지 않으려면 등기부등본확인부터 전세보증반환금보증보험까지 꼼꼼히 알아두셔야 할 체크리스트가 있습니다. 아래 체크리스트 파일을 다운받으시어 사전에 체크해 보시고 전세사기 당하지 않도록 주의합니다.
아울러 아래 사이트에 방문하여 내가 들어가려는 집이 깡통주택인지 확인하실 수 있습니다. 도움이 되시길 바랍니다.
또한 등기부등본 서류를 발급받아 전세 들어가려는 집의 대출이나 근저당 설정이 있는지 사전에 반드시 확인해야 합니다. 아래 버튼을 클릭하시면 등기부등본을 바로 보실 수 있습니다.
깡통전세란?
깡통전세란 매매가보다 전세보증금과 집주인의 주택담보대출 금액 합계가 더 높은 주택을 일컫는 말로 부동산 시장에서 속어처럼 쓰인다고 합니다. 주로 전세금과 주택담보대출을 더한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세에 해당한다고 볼 수 있습니다.
최근 집값이 하락하면서 매매값과 전셋값이 거의 비슷해지면서 깡통전세가 속출하는 문제가 발생하고 있습니다. 또한 집주인이 돈을 갚지 못해 주택이 경매에 부쳐졌으나 낙찰가가 전세가에 못 미치는 경우도 해당됩니다. 전세금이 집값의 80%를 넘어서는 다세대, 연립주택, 빌라들은 특히 깡통전세 위험군으로 간주됩니다.
깡통전세의 원인
- 갭투자 열풍
저금리 대출이 횡행하고 집값이 상승하던 시기에 전셋값과 매매가격 차이가 거의 나지 않는 아파트를 중심으로 갭투자가 유행처럼 번졌는데 예상치 못한 금리 인상에 부딪히자 턱없이 높은 이자를 감당하지 못하고 집주인들이 갭투자 물건들을 던지며 깡통전세가 속출하게 된 것입니다. 깡통전세의 피해는 고스란히 세입자가 모두 떠안게 되는데요. 세입자도 역시 높은 전세담보대출 이자에 허덕이며 전세보증금마저 돌려받지 못할까 노심초사해야 하는 이중고에 시달리게 됩니다.
- 급격한 금리인상으로 인한 집값 하락
깡통전세가 늘어나는 주요 원인은 급격한 금리인상으로 인한 집값 하락입니다. 작년 10월 한국은행은 기준금리를 연 2.5%에서 3.0%로 0.5% 인상하였습니다. 이에 주택담보대출은 즉각 영향을 받아 최대 7%라는 상당한 대출이자가 발생하면서 주택수요가 줄어들고 집값 하락으로 이어지고 있습니다.
- 시세를 알기 어려운 신축빌라
신축빌라는 시세가 자세히 알려져 있지 않은 바 집주인이 전세보증금을 시세와 같이 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우가 있습니다. 건축주와 직접 전세계약을 하였으나 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우도 있고 집주인이 여러 차례 바뀌는 과정에서 근저당이 설정되거나 명의만 빌려주는 '바지 집주인'이 등장하는 경우도 있습니다.
- 전세에서 월세로 전환율 급증
주택금리인상으로 집주인, 세입자 모두 곤란을 겪고 있는데요. 전세대출 금리가 오르면서 세입자들 또한 월세로 전환하는 것이 유리하여 월세로 전환하려는 추세입니다. 월세를 전환하고자 하는 세입자들이 많아지면서 전세수요가 감소하니 전셋값은 더욱더 떨어지고 있는데요. 이 또한 깡통전세로 이어지는 원인이 되고 있습니다.
깡통전세 유형
높은 금리와 물가로 무주택 세입자의 부담이 높아지면서 전세를 포기하고 월세를 움직이려는 움직임이 증가하고 있습니다. 하지만 부동산 경험이 상대적으로 부족한 20-30대 연령층에서 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 증가하고 있습니다.
깡통전세에는 여러 유형이 있습니다. 아래 깡통전세 사기유형 및 예방법에 대해 정리해 놓은 파일이 있으니 다운받아 꼼꼼히 읽어보시고 미리 예방하시기 바랍니다.
전세계약 전 필수 확인사항
- 전세가율 확인하기
전세가율이란 매매가 대비 전세가격의 비율로 해당 지역의 아파트와 연립주택, 다세대 주택의 매매 전세 실거래 자료를 분석한 결과로 전세 들어갈 지역의 매매가와 전세가를 미리 확인하셔야 합니다. 매매가격 대비 전세가율이 80% 이상이면 깡통 전세 위험지역으로 분류되니 주의하시기 바랍니다. 특히 최근 1년이나 3개월 전세가율이 높을수록 위험 부담이 크다는 것을 명심해야 합니다.
- 보증사고가 많이 발생하여 사고율이 높은 지역인지 면밀히 살피기
보증사고가 많이 발생하여 사고율이 높은 지역인지 찬찬히 살펴봐야 합니다. 보증사고가 빈번히 발생하는 지역이라면 초대한 피하는 것이 좋고 만일의 사태에 대비하기 위해 전세계약 이후 신속한 임대차 신고 및 전입신고를 통한 우선 변제권 확보와 전세보증금반환보증보험에 가입하는 등 대비할 수 있는 모든 것을 해야 합니다.
- 경매낙찰통계 확인하기
마지막으로 경매낙찰통계를 조사해 보세요. 경매낙찰통계는 부동산 시장 상황을 나타내는 지표로 집주인의 불가피한 사유로 경매에 부쳐진 경우 세입자가 돌려받을 수 있는 보증금액을 미리 유추해 볼 수 있습니다. 또한 전세 계약 시 집주인의 등기부등본, 국세지방세완납증명서, 건축물대장 등 부동산 관련 서류를 미리 꼼꼼히 확인 후 계약에 들어가야 합니다.
전세사기 당하지 마세요
일러드린 모든 상황을 종합적으로 면밀히 검토하여 소중한 보증금 꼭 지키시길 바랍니다. 오늘은 요새 핫이슈인 깡통주택 전세사기에 대해 자세히 알아봤습니다. 위에 내용만 숙지하신다면 전세사기 예방하실 수 있습니다.
